Einkommensteuer | Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (BFH)

Zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung, die nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. Aufwendungen, die mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein (BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 22/15, veröffentlicht am 28.09.2016).

Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG ), wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen ( § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG i.V.m. § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG ). Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen ( anschaffungsnahe Herstellungskosten ).

Sachverhalt: Der Kläger erwarb Ende 2006 ein bebautes Grundstück. In den Streitjahren 2007 bis 2009 führte er Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen durch. Die dafür insgesamt angefallenen Aufwendungen machte der Kläger in den Streitjahren als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das FA berücksichtigte die geltend gemachten Aufwendungen lediglich im Rahmen der AfA.

Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:

• Nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG gehören ausdrücklich nur Aufwendungen für Erweiterungen i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den Aufwendungen i.S. des Satzes 1 der Vorschrift.
• Zu den üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten zählen Schönheitsreparaturen jedoch nicht, da diese im Regelfall nicht jährlich vorgenommen werden. Schönheitsreparaturen sind
• Das FG hat zu Recht den überwiegenden Teil der geltend gemachten Aufwendungen für die vorgenommenen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten beurteilt.
• Das FG hat jedoch zu Unrecht auch die für die Wartung der Heizungsanlage angefallenen Kosten den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet. Insoweit handelt es sich um regelmäßig jährlich anfallende Wartungsarbeiten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG, die nicht im Zusammenhang mit etwaigen Umbau-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen stehen. Die hierfür entstandenen Kosten können daher in den jeweiligen Streitjahren als Werbungskosten abgezogen werden.  Schönheitsreparaturen sind im Rahmen der 15% Grenze zu berücksichtigen, regelmäßig jährlich anfallende Wartungsarbeiten nicht.
• Bei Baumaßnahmen, die im 3-Jahres Zeitraum begonnen, aber erst nach Ablauf der 3 Jahres Frist abgeschlossen worden sind, sind die Bauleistungen bis zum Ende des 3-Jahreszeitraums durchgeführt worden sind, in die 15% Grenze einzubeziehen.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten lassen sich nur vermeiden, wenn die im 3-Jahres Zeitraum anfallenden Renovierungskosten unter der 15% Grenze bleiben. Maßgebend ist der objektiv angefallene Aufwand und nicht der geltend gemachte Aufwand.